Новый закон может сделать нотариальные сделки с недвижимостью нерасторжимыми
В России хотят запретить отменять нотариальные сделки по недвижимости. Все ради борьбы с мошенниками. В 2025-м году произошел небывалый всплеск подобных преступлений, когда граждане продают свои квартиры, а потом заявляют, что их заставили, они были не в себе и «введены в заблуждение» телефонными аферистами.
В общем, ни в чем не виноваты и поэтому покидать проданную недвижимость не хотят и не будут.
Чаще всего суды встают на стороны продавцов, оставляя ни в чем не повинных добросовестных покупателей без денег и без квадратных метров. Зато с ипотекой лет на тридцать.
И что здесь делать? Только искать выход из данной ситуации, например, чтобы ещё до совершения сделки, сделать невозможной отказ от нее.
На круглом столе по недвижимости, который состоялся в Москве, приняли участие представители Росреестра, банковского и нотариального сообществ, правоохранительных органов. Эксперты обсудили различные аспекты мошеннических схем с ведомыми продавцами, юридические нюансы и судебную практику подобных дел, основные риски на различных этапах сделок с недвижимостью и варианты минимизации этих рисков. В том числе говорили о возможностях нотариата.
Было предложено достаточно радикальное средство: ввести принцип нерасторжимости нотариально удостоверенных сделок. Соответственно, запись в ЕГРН, сделанная на основании нотариальной сделки, станет окончательной и аннулированию не подлежит.
Что-то наподобие того, как происходит с дарением, когда даритель не может отказаться от того, что он сделал, и вернуть подарок назад.
Специалисты предполагают, что именно нотариус способен стать тем бастионом, через который не пройдут мошенники. Ведь при удостоверении сделки тот проводит множество проверок, беседует с участниками, выясняет их истинную волю и подоплеку продажи, а также объясняет последствия подписания договора.
В своей работе нотариус может использовать и видеофиксацию, которая впоследствии в суде должна подтвердить соответствие сделки всем требованиям закона и ничтожность претензий продавца на ее расторжение в случае судебных споров.
Также по желанию сторон нотариус может пригласить на сделку врача-психиатра, который точно поймёт, с чистым ли сердцем продает владелец свою квартиру, насколько тот адекватен и не держит ли камень за пазухой.
В случае сомнений нотариус может отказать в своих услугах. Более того, при появлении серьёзных рисков нотариус обязан акцентировать внимание на них и объяснить все последствия.
Так как конкретно нотариус отвечает за все последствия сделки своим имуществом, то и ему будет выгодно, чтобы все прошло гладко.
Однако юристы считают, что не все так просто, как хотелось бы.
«Как только в законе появляется что-то, что не подлежит отмене, возникнет нарушение правового баланса, в этом суть всего законодательства, чтобы у человека оставалось право обратиться с требованием что-либо оспорить в разные органы, в том числе суд», — комментирует юрист Виталий Трофин.
Желание решить проблему за счет запрета отменять нотариальные сделки как раз и привлечет мошенников, и те первыми начнут занимать очередь в нотариальные кабинеты. Такое уже было в 90-е годы, когда именно нотариусы являлись первыми сообщниками «черных маклеров», лишая москвичей из зоны риска — пожилых, алкозависимых, душевнобольных – их законных квартир.
Ныне чаша весов качнулась в другую сторону. И гораздо чаще отказываются от сделки не покупатели, а сами продавцы, убеждая впоследствие судей, что их заставили.
Сейчас в руках нотариуса достаточно полномочий и возможностей получать информацию перед сделкой, при проверке документов и т.д, чтобы оценить ситуацию, запрет на отмену нотариальных сделок приведет к уязвимости продавца, сделав покупателя всегда правым по условию. И это опять будет явный перекос баланса.
Если же нотариальные сделки станет невозможно отменить, тот тут же, вероятнее всего, мошенниками будут созданы другие рабочие схемы.
«Вызывает сомнения и подробное описание, как нотариусы будут проводить видеопротоколирование сделки. Хорошо, если человек, который находится под влиянием, сам придет к нотариусу. А если это сделка по доверенности? В этом случае кого будет протоколировать на видео нотариус? Как потом будет оцениваться эта запись, какими специалистами? Опять же наряду с видеопротоколированием возникает вопрос, должен ли тогда в обязательном порядке присутствовать прямо в кабинете нотариуса психиатр и нарколог и т.д.? Механизм заключения сделки станет абсурдным», — продолжает эксперт.
В будущем, как считает эксперт, это может спровоцировать гораздо больше насилия, например, явку к нотариусу под давлением и в сопровождении третьих лиц – при таком порядке мошеннические схемы угрожают стать ещё более радикальными. А мы сами себя в очередной раз загоним в правовой тупик.