В Якутии ВС встал на сторону добросовестного приобретателя спорной недвижимости
Почти каждый день в российских СМИ появляются публикации о пожилых продавцах-бабушках, которые сначала продают свои квартиры, а потом заявляют, что действовали под влиянием мошенников, и требуют вернуть им квадратные метры.
И суды встают на сторону продавцов, оставляя безо всего покупателей, да нередко и с долгами по ипотеке. . Да и двойная реституция по таким решениям суда, предусматривающая возврат покупателю денег, ситуацию не спасает: шансов у покупателя увидеть свои деньги ничтожно малы.
Сколько сейчас таких дел оспаривается в судах? По сообщениям СМИ, их число приближается к трем тысячам.
Риэлторы пугают, что может обрушиться рынок вторичной недвижимости. На самом деле есть и ещё, кто может пострадать — пожилые люди, которые действительно хотят продать свое жилье. Покупатели бегут от них как черт от ладана, опасаясь впоследствии получить проблемы на свою голову. Ведь объявить сделку недействительной, а себя – «не в себе» старушки могут даже спустя несколько лет.
Мы выяснили, как быть в таких случаях и что делать?
«Добросовестные продавцы тоже страдают, поверьте! — возмущается москвичка Ирина. — Я сейчас продаю квартиру по доверенности от мамы. Она инвалид, перемещается на коляске и физически не может всем этим заниматься. Наша агент сказала, что шансов продать что-то в ближайшее время мало, люди шарахаются от квартир с единственным хозяином, если тот в возрасте. Даже когда человек владеет квартирой десятилетия и никаких подводных камней нет».
В такой же точно ситуации оказалась еще одна жительница столицы Арина Р. Она продает квартиру дальней родственницы. Дети живут в другом городе и присутствовать на подписании договора купли-продажи не могут. Но сама хозяйка присутствует и, как теперь выясняется, это только в минус.
«На прошлой неделе покупатель, напуганный многочисленными публикациями СМИ, отказался от нашей квартиры буквально за день до сделки, — рассказывает женщина. — Причина: продавцу больше 65. Хотя она бодрее и адекватнее многих молодых. Прописка на новом месте есть, от детей пришло нотариальное заявление, что они в курсе того, что происходит (приехать не могут, не отпускают на работе). Также тетя согласилась на освидетельствование психиатра из института Сербского в день сделки (покупатель запросил для подстраховки). И все равно человек подумал и дал заднюю, говорит, что не хочет рисковать».
Ведь никто не застрахован от того, чтобы не нарваться на какую-нибудь ушлую старушку, вдруг решившую на старости лет: а почему бы не попробовать разбогатеть, когда все и всюду только и говорят о телефонных мошенниках? Главный вопрос как раз в том, а был ли мошенник? И действительно ли мошенники повлияли на волеизъявление продавца? Понимал ли продавец последствия своих действий? А если сделка была прозрачная, условия рыночные, стороны сами все исполнили и приняли исполнение и покупатель в сделке действовал добросовестно, то защищаться уже надо от такого недобросовестного продавца.
В Верховном суде Якутии на днях было вынесено решение в пользу как раз покупателя спорной недвижимости. Пенсионерка Ирина К. требовала вернуть ей жилье, проданное якобы под влиянием преступников. В двух нижестоящих инстанциях иск о признании сделки недействительной удовлетворяли. Но ВС республики все решения нижестоящих судов отменил и постановил, что квартира остается за покупателем. Правда, остается ещё Верховный суд России, до которого ни одного из таких дел еще не дошло.
Если человек не в состоянии оценить последствия своих действий, то он должен быть лишён некоторых прав и помещён под опеку или в специальные учреждения. А то, получается, продать квартиру он может, а отвечать за то, что ее продал, — нет. Причем в себя многие приходят сразу же как деньгами завладели преступники. И ещё один момент: как и каким образом эти люди все ещё продолжают попадаться на удочку злоумышленников, ведь сейчас разве что из утюга не рассказывают о способах подобного мошенничества? Телевизор же пенсионеры смотрят.
Мне самой недавно позвонила героиня, оставшаяся без квартиры, которую продал непонятно кому ее бывший муж. А до этого она в пандемию сама продала свою собственную квартиру. Вложилась в бизнес, но прогорела. А теперь вместе с несовершеннолетним сыном остались вообще на улице. Вот и раздумывает, не объявить ли ту первую сделку недействительной?
Я ее разочаровала, сказала, что по возрасту она явно не тянет на наивную бабулю, да и доказывать такие обстоятельства придется ей, не говоря уже о лжесвидетельствовании, поэтому вряд ли у нее что-то получится. Но, как говорится, тенденция налицо, и некоторые , даже законопослушные, граждане могут поддаться искушению разбогатеть и недвижимость вернуть.
Так что же делать честным продавцам?
«К сожалению, и раньше пожилой покупатель, да ещё и продающий квартиру по доверенности, вызывал определенные опасения, — поясняет эксперт по недвижимости Алина Правоторина-Степанова. – Если продавец на коляске, то это никакая не проблема. Сейчас миллион способов, как можно провести сделку с мамой-инвалидом, чтобы она сама расписалась прямо на месте. И нотариуса вызвать, и в простой письменной форме тоже можно. Дееспособность де-юре – это несколько более серьезный момент, да, человек может быть дееспособен юридически только потому, что никто не озаботился лишением его дееспособности, а по сути он ничего не соображает, и это, конечно, усложняет ситуацию. Но запрещать сделки купли-продажи людям пенсионного возраста, я думаю, нельзя. Есть пожилые, которые прекрасно себя чувствуют и даже в 80 лет работают».
«Тем не менее происходящее сегодня было ожидаемо на фоне вынесения поворотных решений судов, когда пожилому продавцу возвращается квартира, — полагает эксперт.- Но никто не удосуживается поставить самый главный вопрос – что в материалах гражданского дела? Продавать, если человек не лишен дееспособности, свое имущество можно в любом возрасте. Взрослого дееспособного человека невозможно ограничить в праве распоряжения им, усложнение процесса сделки тоже не гарантирует, что последствий в виде отмены сделки не настанет. Например, если нарушены интересы третьих лиц, и такое лицо решит заявить – вот основание для судебных тяжб, которые могут длиться годами. Так что покупатель волен все проверять».
Для покупателей, как говорят специалисты, существуют конкретные «красные флаги»: скорость, с которой совершается сделка, – лучше попытаться выяснить причину спешки, встретиться с соседями по дому и узнать, что там происходит, отсутствие самого владельца на подписании договора, отсутствие возможности связаться с собственником – даже если человек в реанимации, есть врач и главврач больницы, которые могут набрать родным и уточнить возникшие вопросы, отсутствие другого жилья или выписка в никуда в пожилом возрасте – все это уже серьезно, и если такое происходит, то это явно не ваша квартира, надо искать более надежный вариант.
«Практика возврата и отмены сделок существует ровно столько, сколько лет нашему Гражданскому кодексу РФ, — считают специалисты — Но надо помнить, что такое внимание к сделкам, где имущество возвращается продавцу, сформировалось именно сейчас только из-за некоторых фигурантов – если бы не было известного публичного человека, вся наша работа так бы и осталась за стенами суда и наших кабинетов, где мы пишем иски и возражения. Повышенный интерес вызвал повышенную бдительность, где надо и где не надо. Более того, за мою практику были случаи, когда возвращалось имущество человека, который посмертно был признан недееспособным – только на основании документальной экспертизы, так как пожилая женщина умерла к тому моменту, когда сестра начала возвращать наследство, полученное не родственниками, а сиделкой. И такое тоже бывает».
Бывает, покупают даже у мошенников, при том, что мошенничество иногда видно невооруженным взглядом. Просто нужно быть внимательными и дотошными при покупке дорогостоящих квадратных метров независимо от того покупаете вы или продаете, а в случае сомнительных обстоятельств, надо трезво подумать стоит ли рисковать.
И вряд ли нагнетание угроз и страшилок про «кейсы Долиной», бабушек-мошенниц и решения судов, которые почему-то вдруг стали возвращать продавцам жилье, защитит участника сделки от проблем. А вот к чему приведет весь этот инфобум, так к тому, что уже кое-где между строк мелькает и преподносится как панацея для устранения подобных недоразумений – это создание специальных страховых фондов или введение, например, обязательной по аналогии с ОСАГО страховки. Можно и дальше гнать волну, и не исключено, что пожилым продавцам и покупателям недвижимости придется еще раскошелиться.