Содержание
Президенту доложили о сложной ситуации на рынке недвижимости
Россияне рискуют остаться без новостроек: в 2027 году ожидается дефицит жилья на уровне до 30%. Разбираемся, что случилось и чем это грозит.
Мария Соколова
Госкорпорация «ДОМ.РФ» бьет тревогу: к 2027 году ввод нового жилья может сократиться на 30 млн кв. м. Это 28% от объема ввода жилой недвижимости в рекордном 2024-м: тогда построили 107 млн квадратов.
О возможных проблемах, грядущих через несколько лет, глава ДОМ.РФ Виталий Мутко открыто предупредил Владимира Путина.
— И когда в 2027 году, допустим, ситуация изменится, люди начнут забирать из банков деньги, а у нас жилья в предложении может не быть.
Раз уж такие опасения довели до самого президента и сделали это публично, значит, ситуация действительно нешуточная.
Сколько жилья сдадут в 2025 году
С точки зрения простого человека, сейчас никаких проблем с квартирами, кроме их цены, нет: выбирай что душе угодно. В одной только Москве, по данным Единого ресурса застройщиков, насчитывается 874 новостройки в 455 жилых комплексах. Некоторые из них уже возведены, другие пока только строятся.
Да и министр строительства и ЖКХ Марат Хуснуллин отчитывается о хороших показателях в начале 2025 года.
— В 2023–2024-х было запущено много новых проектов, сильный плюс дала ипотека, особенно льготная, она простимулировала людей на то, чтобы вкладываться в жилую недвижимость, улучшать свои жилищные условия. И вот на этих достигнутых результатах мы вошли в 2025 год. По итогам трех месяцев объем ввода жилья превышает уровень 2024-го. Это говорит о том, что в этом году мы гарантированно сдадим более 100 млн кв. м жилья.
Почему Москва — это не Россия
Но это все задел уже прошедшего строительного бума. Застройщики прекрасно понимают, что люди физически не могут длительное время скупать квартиры в условиях заградительных ставок по ипотеке.
Именно это мы сейчас и наблюдаем. Москва пока еще может похвастаться рекордными выдачами ипотеки: в столице практически не осталось новостроек экономкласса, а состоятельные люди могут оформить заем с уверенностью, что вскоре, например после продажи старой квартиры, погасят все долги. Но Москва — это не Россия, это ее антипод.
Аналитики ДОМ.РФ отмечают, что по всей стране в марте 2025-го выдали в два раза меньше ипотечных займов, чем в марте 2024-го: их количество сократилось на 48%, а объем в деньгах — на 42%. Руководитель аналитического центра ДОМ.РФ Михаил Гольдберг отмечает, что незначительное снижение ставок по ипотеке ситуацию не улучшило.
— Несмотря на то что в марте десять крупнейших ипотечных банков объявили о снижении ставок, рыночные условия получения кредита по-прежнему остаются заградительными. Если в начале прошлого месяца средневзвешенная ставка на новостройки составляла 28,7%, а на готовое жилье — 29,3%, то в самом начале апреля они составили 26,9% и 27,2% соответственно. Это все еще уровень, значительно сдерживающий спрос граждан на покупку квартир.
Неудивительно, что 80% всех денег банки выдали по льготным программам, преимущественно по семейной ипотеке. Общедоступная ипотека мертва, а вместе с ней умирает и спрос на жилье.
В каких регионах возникнет дефицит жилья
Девелоперы оказались перед выбором: или снижать цены на квартиры для поддержания спроса, или меньше строить, чтобы не оставалось лишних непроданных квартир. И в начале 2025-го они сделали однозначный выбор.
По данным ДОМ.РФ, в первом квартале 2025 года объем запуска новых проектов сократился на 24% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года — до 8,1 млн кв. м. Сейчас застройщики активно распродают остатки ранее запущенных новостроек, а вот в 2027-м предложение может сильно сократиться.
И опять-таки отличилась столица. В Москве общая площадь запущенных с начала года проектов обрушилась на 52%. В итоге на столичную агломерацию, включая Московскую область, пришлось 47% от всего сокращения новых проектов по стране.
Это хорошие новости для тех, кто уже купил квартиру в Москве: резкое сокращение ввода новостроек приведет к дальнейшему росту цен. Заморозка новых проектов застройщиками вызвана опасениями, что спрос упадет даже в Москве. Но сложно представить, что в столице, куда продолжают стекаться люди со всей России, спрос также снизится вдвое.
Заведующий кафедрой экономики и управления в строительстве ГУУ Ольга Астафьева прогнозирует очень заметное подорожание недвижимости.
— Уменьшается объем предложений по земельным участкам для застройки и сокращается объем предложений по новым проектам. В среднесрочной перспективе данные факторы приведут не к снижению, а к увеличению цен примерно на 35% к 2027 году.
А вот тем, кто планирует купить жилье в Ленинградской и Воронежской областях, можно и не спешить. В этих регионах в I квартале 2025-го объем новых проектов вырос на 90% и 102% соответственно по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Двукратный рост! Новых квартир там должно хватить на всех.
Кто получит поддержку от государства
Когда страна сталкивается с большими проблемами в какой-то отрасли, то первым делом власти берутся за распределение субсидий. По словам Марата Хуснуллина, поддержку жилищного строительства могут ожидать большие перемены.
— Мы провели рабочую группу со всеми губернаторами, то есть рабочую группу Госсовета, обсудили все вопросы и предложения, собрали банковские сообщества, застройщиков, выслушали мнение людей и подготовили порядка 30–40 мер, которые будем предлагать правительству, президенту, для того чтобы поддержать рынок жилищного строительства.
Наиболее вероятные меры поддержки — это продление семейной ипотеки и увеличение действующих лимитов (сейчас для Москвы и Санкт-Петербурга с областями установлен лимит в 12 млн рублей, для остальных регионов — 6 млн рублей). А вот расширения списка льготных программ ждать не стоит, добавил министр. На это денег нет.
— Пока мы никаких новых программ не планируем, хотим удержать то, что есть. Как я сказал, более 1 трлн рублей составят затраты бюджета на поддержку уже существующих проектов, которые, кстати, изначально не были заложены.
Зато деньги могут найтись непосредственно на поддержку застройщиков. Марат Хуснуллин отметил, что разрабатываются точечные меры поддержки. А Виталий Мутко рассказал, что в некоторых регионах застройщики уже получают субсидии на погашение процентов по взятым кредитам.
— Мы взяли 30 регионов, где очень низкий спрос и низкие вводы [жилья] были, мы выделили 2,6 млрд рублей из своей прибыли и начали субсидировать процентную ставку в этих регионах.
В итоге получается замкнутый круг: из-за высокой ключевой ставки и падения спроса застройщики замораживают стройку и создают искусственный дефицит, который ведет к росту цен и инфляции, из-за которой ЦБ удерживает высокую ключевую ставку. А правительство пытается бороться с падением спроса, постоянно увеличивая объем субсидий для отдельных категорий граждан.
Улучшить жилищные условия в такой ситуации могут только семьи с детьми до шести лет: прочие льготные программы или сворачиваются, или просто оказались невостребованными. Зато гарантированно в плюсе остаются банки, которые не стесняются накручивать свои проценты для ипотеки на рыночных условиях и брать комиссии с заемщиков-льготников (при оформлении семейной ипотеки банки еще недавно брали комиссию в 15-20%).
Остальным же придется смириться с тем, что жилье становится все более дорогим и недоступным.